多城土拍释放楼市回暖信号，民企加速入场，出险房企也联手拿地了

　　蛰伏一年多的民营房企，正在恢复元气，杀入土地市场。

　　2月7日下午，新城控股（601155.SH，简称“新城”）在杭州土拍中以约25.37亿元拿下临平区崇贤核心区一幅商住地块。

　　新城自2021年8月起就开始收缩土地投资，此后仅2022年5月在河南商丘以2800多万元拿下一宗商业用地。

　　同日郑州土拍，建业地产（0832.HK，简称“建业”）联合富力地产（2777.HK，简称“富力”）以近5亿元拿下高新区一宗地块。两家房企均已出险。其中，建业上次拿地，则要追溯至2022年4月，其以7400万元竞得郑州郑东新区一宗商业用地。

　　2021年下半年以来，土地市场鲜有民营房企拿地身影，随着融资利好频出，或推动民企重启土地投资计划。

　　新城和龙湖掰手腕

　　此次杭州释出的崇贤商住地块，素质较佳，引得新城、龙湖集团（0960.HK）、招商蛇口（001979.SZ）激烈竞逐。

　　该宗地块总建面33.34平方米，其中住宅约20万平方米，还包括不小于10万平方米的集中式商业、不小于2万平方米商务办公、至少2万平方米文体设施以及1.5万平方米地下商业。

　　该地块位于崇贤新城核心区，是板块内最大的一块留白地。因其常年种满各式花朵，而被称为“花海地块”。而杭州地铁15号线终点站已官宣位于崇杭街上，临近“花海地块”，这也抬高了地块的升值预期。

　　因而，“花海地块”的归属成为全场土拍的焦点。2月7日上午，该地块在开拍约20分钟后，即竞至封顶价24.6亿元，楼面价7378 元/平方米，溢价率 11.82%。当日下午，八家房企进入摇号环节，新城最终中彩。

　　此次杭州拿地，也在一定程度上折射出新城现金流有所好转。新城董事局主席王晓松曾在年度业绩会上称，公司2021年7月就觉察到市场和金融端的变化，随后8月就停止拿地，紧付款、强销售、抓回笼、抢按揭。

　　财务审慎让新城成为少数几家保住公开债信用的民营房企之一。而低调潜行的新城也一直在寻找投资机会。

　　除了在2022年上半年以近3000万元拿下河南商丘一宗商业用地外，其在2022年7月的上海土拍中，与长宁区一宗起拍价达25亿元的地块失之交臂。

　　土拍渐次回暖

　　从城投、国有房企托底土拍，再到小型民营房企、规模民营房企陆续入场，土地市场正在渐次回暖。

　　自2022年下半年开始，长三角部分城市土拍已有回暖的迹象，民企参拍积极性逐步提升。

　　中指院数据显示，杭州2022年1-3批次的民营房企拿地金额占比为39%、67%、34%，于年末的第四批次达到了92%的高占比。

　　苏州的民企拿地金额占比由第一批次的0%提升至第五批次的19%，无锡的民企拿地金额占比由第一批次的8%提升至第四批次的32%，宁波由第一批次的11%提升至22%。

　　彼时，拿地的民企以区域型小型民企为主，并多以“城投+民企”、“国企+民企”的形式联合拿地。

　　例如，在无锡市第五批集中供地中，浙江隐轩置业、上海南港房地产和无锡市锡东新城商务区下辖的开发建设管理中心共同组建的联合体无锡恒聚源投资发展有限公司以16.48亿元底价竞得了位于无锡市锡东新城商务区的建设用地。在苏州市第五批集中供地中，10宗地块中有4宗地块由“民企+城投”联合摘得。

　　克而瑞分析指出，“地方国企+民企”新模式的出现，一方面是由于城投托底的模式并不长久；另一方面也可以看出，在苏州市和杭州市等经济基本面较好的城市，一些地方民企是有资金实力、也对未来有向上预期的，以联合体的形式拿地能够在一定程度上减轻城投企业压力，也有益项目的后续开发。

　　而在兔年开年的多场土拍中，民企进一步活跃。

　　2月7日，杭州土拍竞争热度超预期。本场土拍的5宗涉宅用地，三宗竞至封顶价、一宗以9.5%的高溢价成交、一宗以底价成交，平均溢价率达10.9%。

　　好地研究院指出，本次土拍参拍房企近50家，其中民企占了一半左右，还包括宁波维科为代表的外来企业。除了新城以外，成功拿地的民企还有杭州兴耀、中天美好。

　　2月7日的郑州土拍，虽然大部分地块依然由城投托底。但其中，郑州高新区的一宗地块由郑州建泓置业有限公司以4.93亿元竞得。天眼查显示，该公司由建业及富力分别持股65%、35%。

　　一位接近建业的人士对时代财经表示，该宗地块为富力与建业此前打造的盛悦居项目后续地块，拿下该地块是为了完善项目开发。

　　该名人士表示：“现阶段建业的精力和财力还是放在保交楼上面，今年的投资计划可能要等到年报季才能披露。”

　　规模民企也在观望

　　融资利好政策加速落地，或有助于民企拿地现金流的排布。

　　2022年11月23日，央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳发展。此后银行迅速与房企展开合作。

　　2022年11月23日至24日两日间，六家国有大行合计宣布为17家房企授信超1.27万亿元。获得授信的房企主要为国央企和混合所有制企业，以及龙湖、碧桂园（2007.HK）、美的置业（3990.HK）和金辉集团（0137.HK）等民企。

　　随后，股份行和农商行接力，获得授信的民企扩容至旭辉控股（0884.HK）、宝龙地产（1238.HK）、金科股份（000656.SZ）、中骏集团控股（1966.HK）等规模房企以及区域型小房企。

　　银行授信的业务范围，普遍包括开发贷、个人住房按揭贷款、并购贷、保函置换预售监管资金、供应链融资及结算服务、债券承销与投资、租赁住房融资等方面。

　　“开发贷是主要投放形式之一，但获得开发贷的前提是要有新开发建设的项目。现在拿地的房企就那么几家，银行为了抢开发贷业务已经卷起来了。”一家民企区域资金负责人对时代财经表示，在上海，极个别银行给国央企的开发贷利率可以降至3个点左右，优质民企的开发贷利率比3个点高一些。

　　其分析称，对于很多不拿地的房企而言，也有可能因为个人住房按揭贷款的加速投放，而促进销售回款，同时通过保函置换预售监管资金等业务补充流动性。

　　多位民营房企人士表示，感受到了融资端的暖意，拿地方面则要看是否有合适的机会，倾向以合作开发的形式来分摊资金压力。

　　据经济观察报报道，龙湖管理层在2022年年终会议上明确，投资拿地进一步收缩和聚焦，必须往高量级城市去投，原则上只投资10个城市。2021年底，龙湖已收缩战线至只投资约40个城市。

　　一位民营房企高管对时代财经表示：“我们还在观望中，主要担心销售市场恢复只是一次性的，没有可持续性。我们已经在看地了，如果要拿的话，要等到4、5月份，预计届时也会有更多同行拿地。投资区域方面，我们首选长三角。”

　　熟悉新城的知情人士对时代财经表示，该公司今年在住宅开发方面将以小股操盘为主，同时发展住宅代建业务，在商业方面发展代管业务。

　　2022年7月，时代财经获悉，中梁控股（2772.HK，简称“中梁”）的土评会已恢复上会，重点关注长三角区域，现阶段原则上不在公开市场拿地，而在原有优势项目附近勾地为主。2022年9月，中梁在安徽马鞍山拿了一幅地块。

　　天边已乍现曙光，一些生机已然在萌动。